Cashflow Immobilien Rechner
Berechne den monatlichen Cashflow einer vermieteten Immobilie vor und nach Finanzierung und prüfe den Schuldendienstdeckungsgrad.
Monatlichen Immobilien-Cashflow berechnen
Was berechnet der Cashflow Immobilien Rechner?
Der Immobilien-Cashflow zeigt, wie viel Liquidität monatlich nach Einnahmen, laufenden Eigentümerkosten, Rücklagen und Kreditrate verbleibt. Er ist nicht mit steuerlichem Gewinn oder Vermögenszuwachs gleichzusetzen.
Tilgung reduziert den Cashflow, erhöht aber gleichzeitig den Eigentumsanteil. Eine Instandhaltungsrücklage ist zwar nicht in jedem Jahr vollständig zahlungswirksam, verhindert jedoch, dass größere Reparaturen die Kalkulation später überraschen.
Ein positiver Cashflow von 150 Euro pro Monat entspricht 1.800 Euro jährlich. Eine einzelne größere Reparatur kann diesen Überschuss dennoch vollständig aufzehren.
So nutzt du den Rechner
Sollmiete erfassen
Kaltmiete und dauerhaft erzielbare Zusatzerlöse eintragen.
Ausfallreserve bilden
Leerstand und Zahlungsausfälle realistisch berücksichtigen.
Eigentümerkosten ergänzen
Nicht umlagefähige Kosten und Verwaltung vollständig erfassen.
Finanzierung eintragen
Zins und Tilgung bestimmen den laufenden Schuldendienst.
Cashflow-Positionen einer Kapitalanlage
| Position | Liquiditätswirkung | Steuerliche Wirkung |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete | positiv | grundsätzlich Einnahme |
| Nicht umlagefähige Kosten | negativ | häufig Werbungskosten |
| Darlehenszinsen | negativ | bei Vermietungsbezug häufig abziehbar |
| Tilgung | negativ | grundsätzlich nicht abziehbar |
| Rücklage | negativ in der Liquidität | steuerlich nicht automatisch sofort abziehbar |
Cashflow vor dem Immobilienkauf stressen
Ein tragfähiges Objekt sollte nicht nur im Idealfall funktionieren. Rechne zusätzlich mit Leerstand, höheren Zinsen und unerwarteten Reparaturen.
Miete nicht überoptimistisch ansetzen
Bestehende Verträge und lokale Nachfrage sind wichtiger als Wunschmieten.
WEG-Unterlagen prüfen
Nicht umlagefähiges Hausgeld und geplante Sonderumlagen beeinflussen den Cashflow.
Anschlussfinanzierung simulieren
Ein höherer Zinssatz kann einen positiven Cashflow schnell drehen.
Rücklagen objektbezogen wählen
Alter, Technik und Zustand sind wichtiger als ein pauschaler Betrag.
Weitere Immobilien-Rechner
FAQ zum Cashflow Immobilien Rechner
Was ist ein guter Immobilien-Cashflow?
Ein positiver Cashflow mit ausreichendem Puffer für Leerstand und Reparaturen ist robuster als ein Ergebnis nahe null.
Zählt Tilgung als Kosten?
Für den Cashflow ja, steuerlich grundsätzlich nicht als Werbungskosten.
Was ist DSCR?
Der Schuldendienstdeckungsgrad vergleicht den operativen Überschuss mit Zins und Tilgung.
Sind Steuern enthalten?
Nur eine frei wählbare Liquiditätsreserve, keine individuelle Steuerberechnung.
Wie behandle ich Hausgeld?
Der nicht umlagefähige Anteil gehört in die Eigentümerkosten; umlagefähige Beträge werden üblicherweise über Nebenkosten getragen.
Soll eine Rücklage eingerechnet werden?
Ja, für eine konservative Liquiditätsplanung.