Vermieten-oder-Verkaufen-Rechner
Berechnen Sie kostenlos, ob es sich eher lohnt, Ihre Wohnung oder Ihr Haus zu vermieten oder zu verkaufen. Der Rechner vergleicht Verkaufserlös, mögliche Steuer, Mietrendite, monatlichen Cashflow und langfristiges Vermögen.
Vermieten oder verkaufen: Welche Entscheidung lohnt sich mehr?
Viele Eigentümer stehen irgendwann vor der Frage, ob sie eine Wohnung oder ein Haus verkaufen oder lieber vermieten sollten. Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Entscheidend sind der mögliche Verkaufspreis, die erzielbare Miete, laufende Kosten, Steuern, Restschuld, Instandhaltung, Leerstand, Wertentwicklung und persönliche Ziele.
Der Vermieten-oder-Verkaufen-Rechner hilft dabei, beide Varianten grob zu vergleichen. Er zeigt, wie viel Geld nach einem Verkauf übrig bleiben könnte und wie sich eine Vermietung über mehrere Jahre entwickeln kann.
Wann kann Verkaufen sinnvoll sein?
Ein Verkauf kann sinnvoll sein, wenn der Verkaufspreis attraktiv ist, die Mietrendite niedrig ausfällt, hohe Sanierungen anstehen oder das Kapital anderweitig besser genutzt werden kann. Auch steuerliche Gründe, persönliche Entlastung oder ein hoher Verwaltungsaufwand können für einen Verkauf sprechen.
Typische Gründe für einen Verkauf
- hoher Marktpreis und gute Verkaufschance
- niedrige Mietrendite im Vergleich zum Verkaufserlös
- hohe Sanierungs- oder Instandhaltungskosten
- Restschuld soll getilgt werden
- Kapital wird für andere Ziele benötigt
- keine Lust auf Mietersuche, Verwaltung oder Reparaturen
Wann kann Vermieten sinnvoll sein?
Eine Vermietung kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie eine solide Miete erzielt, langfristig an Wert gewinnen könnte und der monatliche Cashflow tragbar ist. Besonders interessant ist die Vermietung, wenn die Immobilie bereits weitgehend abbezahlt ist oder die Miete die laufenden Kosten zuverlässig deckt.
Typische Gründe für eine Vermietung
- regelmäßige monatliche Einnahmen
- langfristiger Vermögensaufbau
- mögliche Wertsteigerung der Immobilie
- Verkauf soll steuerlich oder strategisch später erfolgen
- Immobilie bleibt als Sicherheit erhalten
- spätere Eigennutzung bleibt möglich
Wie funktioniert der Vermieten-oder-Verkaufen-Rechner?
Der Rechner ermittelt zunächst einen groben Netto-Verkaufserlös. Dafür werden Verkaufspreis, Verkaufskosten, Restschuld und eine mögliche Steuer berücksichtigt. Danach wird berechnet, welche Einnahmen und Ausgaben bei Vermietung entstehen. Dazu zählen Kaltmiete, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Leerstand, Zinsen, Tilgung, AfA und eine grobe Steuer auf den Überschuss.
Anschließend vergleicht der Rechner beide Szenarien über einen frei wählbaren Zeitraum. Beim Verkauf wird angenommen, dass der Netto-Verkaufserlös alternativ angelegt wird. Bei der Vermietung werden Wertentwicklung, Mieteinnahmen und Cashflow betrachtet.
Beispiel: Wohnung verkaufen oder vermieten?
Eine Eigentumswohnung hat einen geschätzten Verkaufspreis von 145.000 €. Die mögliche Kaltmiete liegt bei 650 € pro Monat. Der Eigentümer möchte wissen, ob ein Verkauf oder eine Vermietung über zehn Jahre attraktiver wäre.
| Verkaufspreis | 145.000 € |
| Kaltmiete pro Monat | 650 € |
| Vergleichszeitraum | 10 Jahre |
| angenommene Wertsteigerung | 2 % pro Jahr |
| alternative Rendite nach Verkauf | 4 % pro Jahr |
In so einem Fall kommt es nicht nur auf die Miete an. Auch Steuer, Verkaufskosten, Instandhaltung, Leerstand, Finanzierung und Wertentwicklung können das Ergebnis deutlich verändern.
Welche Kennzahlen sind wichtig?
Besonders wichtig sind Netto-Verkaufserlös, Brutto-Mietrendite, Netto-Mietrendite, monatlicher Cashflow und langfristiges Vergleichsvermögen. Die Brutto-Mietrendite zeigt, wie hoch die Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Immobilienwert ist. Die Netto-Mietrendite berücksichtigt zusätzlich laufende Kosten und ist daher aussagekräftiger.
Mietrendite richtig einschätzen
Eine hohe Kaltmiete allein bedeutet nicht automatisch, dass Vermieten besser ist. Entscheidend ist, was nach nicht umlagefähigen Kosten, Instandhaltung, Leerstand, Zinsen, Tilgung und Steuern übrig bleibt. Wenn der monatliche Cashflow dauerhaft negativ ist, kann eine Vermietung trotzdem sinnvoll sein, muss aber bewusst finanziert werden.
Verkaufserlös richtig einschätzen
Beim Verkauf zählt nicht nur der Angebotspreis. Entscheidend ist der Betrag, der nach Verkaufskosten, möglicher Steuer und Restschuld tatsächlich übrig bleibt. Dieser Netto-Verkaufserlös kann dann mit der Alternative verglichen werden, das Kapital anderweitig anzulegen oder für andere Ziele zu nutzen.
Steuern beim Verkauf und bei Vermietung
Beim Verkauf kann innerhalb bestimmter Fristen ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen. Bei Vermietung müssen Überschüsse aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich steuerlich betrachtet werden. AfA, Zinsen und bestimmte Kosten können die Steuerlast beeinflussen. Der Rechner bildet diese Punkte nur vereinfacht ab und ersetzt keine steuerliche Beratung.
Häufige Fragen zum Vermieten-oder-Verkaufen-Rechner
Ist der Rechner eine Finanz- oder Steuerberatung?
Nein. Der Rechner liefert nur eine grobe Orientierung. Für eine verbindliche Entscheidung sollten Steuern, Finanzierung, Mietrecht und Immobilienwert individuell geprüft werden.
Was ist wichtiger: Verkaufspreis oder Miete?
Beides ist wichtig. Ein hoher Verkaufspreis kann für den Verkauf sprechen. Eine stabile Miete und langfristige Wertsteigerung können für die Vermietung sprechen. Entscheidend ist der Vergleich nach Kosten, Steuern und Risiko.
Was bedeutet monatlicher Cashflow?
Der monatliche Cashflow zeigt, wie viel nach Mieteinnahmen, laufenden Kosten, Finanzierung, Instandhaltung und grob geschätzter Steuer monatlich übrig bleibt oder fehlt.
Was ist eine gute Mietrendite?
Das hängt von Lage, Risiko, Zustand, Finanzierung und Alternativen ab. Eine niedrige Rendite kann bei sehr guter Lage trotzdem akzeptabel sein, während eine hohe Rendite oft mit mehr Risiko verbunden ist.
Warum berücksichtigt der Rechner Wertsteigerung?
Bei Vermietung bleibt die Immobilie im Eigentum. Deshalb kann eine mögliche Wertsteigerung über die Jahre einen großen Einfluss auf das Ergebnis haben.
Wann sollte ich zusätzlich professionelle Hilfe nutzen?
Besonders bei hoher Restschuld, möglicher Spekulationssteuer, größeren Sanierungen, Erbschaft, Scheidung, geplanter Eigennutzung oder komplizierter Vermietung sollte fachlicher Rat eingeholt werden.
Fazit: Vermieten oder verkaufen hängt von Zahlen und Zielen ab
Ob Vermieten oder Verkaufen besser ist, hängt nicht nur von einer einzelnen Zahl ab. Der Rechner hilft, die wichtigsten finanziellen Faktoren sichtbar zu machen. Neben dem Ergebnis sollten aber auch persönliche Ziele, Risiko, Aufwand, Steuerfragen und die zukünftige Entwicklung der Immobilie berücksichtigt werden.