AfA-Rechner für Immobilien
Berechnen Sie kostenlos die AfA für eine vermietete Immobilie. Der Rechner ermittelt die abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage, die jährliche Abschreibung, die monatliche AfA und eine grobe Steuerersparnis.
AfA für Immobilien berechnen
Mit dem AfA-Rechner können Sie die Abschreibung einer vermieteten Immobilie grob berechnen. AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Bei Immobilien bedeutet das, dass der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten über mehrere Jahre steuerlich abgeschrieben werden kann.
Wichtig ist: Die AfA wird nicht auf den kompletten Kaufpreis berechnet. Grund und Boden ist nicht abschreibbar. Deshalb muss zuerst ermittelt werden, welcher Anteil der Anschaffungskosten auf das Gebäude entfällt.
Was ist die AfA bei Immobilien?
Die AfA ist eine steuerliche Abschreibung. Sie bildet ab, dass ein Gebäude über die Jahre abgenutzt wird. Vermieter können die Gebäude-AfA als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Dadurch kann sich der steuerpflichtige Überschuss aus der Vermietung verringern.
Welche AfA-Sätze gibt es?
Häufig wird bei Wohngebäuden mit 2 % linearer AfA gerechnet. Für bestimmte ältere Gebäude kann 2,5 % relevant sein. Für neue Wohngebäude ab 2023 wird häufig ein linearer AfA-Satz von 3 % angesetzt. Zusätzlich gibt es Sonderfälle wie degressive AfA oder Sonderabschreibungen, die an Voraussetzungen gebunden sind.
Typische AfA-Sätze im Überblick
- 2,0 % lineare AfA für viele Wohngebäude im Bestand
- 2,5 % lineare AfA für bestimmte ältere Gebäude oder Sonderfälle
- 3,0 % lineare AfA für viele Neubauten ab 2023
- 5,0 % degressive AfA für begünstigte neue Wohngebäude, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind
Wie funktioniert der AfA-Rechner?
Der Rechner addiert zunächst Kaufpreis, Kaufnebenkosten und relevante zusätzliche Anschaffungskosten. Danach wird nicht abschreibbares Inventar abgezogen. Anschließend wird der Gebäudeanteil ermittelt. Auf diesen Gebäudeanteil wird der ausgewählte AfA-Satz angewendet. Bei gemischter Nutzung kann außerdem ein vermieteter Anteil eingegeben werden.
Beispiel: AfA für eine vermietete Wohnung berechnen
Eine Eigentumswohnung kostet inklusive Nebenkosten 300.000 €. Der Gebäudeanteil beträgt 80 %. Damit liegt die AfA-Bemessungsgrundlage bei 240.000 €.
| Anschaffungskosten gesamt | 300.000 € |
| Gebäudeanteil | 80 % |
| AfA-Bemessungsgrundlage | 240.000 € |
| AfA-Satz | 2 % |
| Jährliche AfA | 4.800 € |
Bei einem persönlichen Steuersatz von 35 % würde die AfA rechnerisch eine Steuerentlastung von rund 1.680 € pro Jahr bewirken. Das ist nur eine vereinfachte Betrachtung.
Warum ist der Gebäudeanteil so wichtig?
Der Gebäudeanteil ist einer der wichtigsten Faktoren für die AfA. Wird ein zu niedriger Gebäudeanteil angesetzt, fällt die jährliche AfA niedriger aus. Wird ein zu hoher Anteil angesetzt, kann das steuerlich problematisch sein. Deshalb sollte die Aufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden plausibel sein.
Lineare AfA oder degressive AfA?
Bei der linearen AfA bleibt der jährliche Abschreibungsbetrag gleich. Bei der degressiven AfA wird der Prozentsatz auf den jeweiligen Restwert angewendet. Dadurch ist die Abschreibung in den ersten Jahren höher und sinkt später. Ob degressive AfA genutzt werden darf, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen ab.
AfA und Steuerersparnis
Die AfA reduziert nicht direkt die Steuer in voller Höhe. Sie mindert zunächst den steuerpflichtigen Überschuss aus Vermietung und Verpachtung. Die grobe Steuerersparnis ergibt sich aus der AfA multipliziert mit dem persönlichen Steuersatz. Der Rechner zeigt diese Wirkung vereinfacht an.
Häufige Fragen zum AfA-Rechner
Ist der AfA-Rechner eine Steuerberatung?
Nein. Der Rechner liefert nur eine grobe Orientierung. Für eine verbindliche steuerliche Einschätzung sollten Kaufvertrag, Kosten, Gebäudeanteil und AfA-Satz geprüft werden.
Kann ich AfA bei einer selbst genutzten Immobilie absetzen?
In der Regel ist die AfA vor allem bei vermieteten Immobilien relevant. Bei selbst genutzten Immobilien ist eine normale Gebäude-AfA meist nicht als Werbungskosten absetzbar.
Wird der Grundstücksanteil abgeschrieben?
Nein. Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Abschreibbar ist grundsätzlich nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten.
Was ist der Unterschied zwischen 2 %, 2,5 % und 3 % AfA?
Die Sätze hängen unter anderem von Baujahr, Fertigstellung, Nutzungsart und gesetzlichen Vorgaben ab. Der Rechner bietet diese Sätze als Auswahl, ersetzt aber keine Prüfung des konkreten Einzelfalls.
Was bedeutet degressive AfA?
Bei der degressiven AfA wird der Abschreibungssatz auf den jeweiligen Restwert angewendet. Die Abschreibung ist am Anfang höher und sinkt später. Sie ist an bestimmte Voraussetzungen gebunden.
Warum wird die AfA im ersten Jahr zeitanteilig berechnet?
Beginnt die Nutzung nicht im Januar, wird die AfA im ersten Jahr häufig nur anteilig für die verbleibenden Monate berechnet. Der Rechner berücksichtigt den eingegebenen Startmonat.
Fazit: AfA realistisch berechnen
Der AfA-Rechner hilft dabei, die Abschreibung einer Immobilie schnell und verständlich zu berechnen. Besonders wichtig sind die richtigen Anschaffungskosten, der Gebäudeanteil, der passende AfA-Satz, die Nutzung der Immobilie und mögliche Sonderregelungen. Für die Steuererklärung sollte das Ergebnis immer anhand der konkreten Unterlagen geprüft werden.