Mietrendite-Rechner
Berechnen Sie kostenlos die Brutto-Mietrendite, Netto-Mietrendite und den monatlichen Cashflow Ihrer Immobilie. Der Rechner berücksichtigt Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Miete, laufende Kosten, Finanzierung, Leerstand und Steuer.
Mietrendite berechnen: Brutto, Netto und Cashflow
Mit dem Mietrendite-Rechner können Sie prüfen, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt. Der Rechner berechnet die Brutto-Mietrendite, Netto-Mietrendite, den monatlichen Cashflow, den Kaufpreisfaktor und optional die Eigenkapitalrendite. Dadurch erhalten Sie eine erste Einschätzung, ob Kaufpreis, Miete und Kosten in einem sinnvollen Verhältnis stehen.
Viele Immobilien wirken auf den ersten Blick attraktiv, weil die Kaltmiete hoch erscheint. Entscheidend ist aber nicht nur die Miete, sondern was nach Kaufnebenkosten, laufenden Kosten, Instandhaltung, Leerstand, Finanzierung und Steuern übrig bleibt.
Was ist die Brutto-Mietrendite?
Die Brutto-Mietrendite setzt die jährliche Kaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis oder zur Gesamtinvestition. Sie ist einfach zu berechnen und eignet sich für einen schnellen ersten Vergleich. Allerdings berücksichtigt sie keine laufenden Kosten, keinen Leerstand, keine Finanzierung und keine Steuer.
Formel für die Brutto-Mietrendite
Brutto-Mietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100
Was ist die Netto-Mietrendite?
Die Netto-Mietrendite ist aussagekräftiger, weil sie laufende Kosten, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand berücksichtigt. Sie zeigt besser, wie wirtschaftlich eine Immobilie tatsächlich ist.
Typische Kosten in der Netto-Mietrendite
- nicht umlagefähiges Hausgeld
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungsrücklage
- Leerstand oder Mietausfall
- sonstige Eigentümerkosten
- Finanzierungskosten
- Steuern auf Vermietungsüberschüsse
Wie funktioniert der Mietrendite-Rechner?
Der Rechner erfasst zunächst Kaufpreis, Kaufnebenkosten und mögliche Anfangsinvestitionen. Danach werden Mieteinnahmen, laufende Kosten, Leerstand, Finanzierung, AfA und Steuern eingegeben. Daraus entstehen mehrere Kennzahlen: Brutto-Mietrendite, Netto-Mietrendite, monatlicher Cashflow, Kaufpreisfaktor und geschätzter Immobilienwert nach einem gewählten Zeitraum.
Beispiel: Mietrendite einer Wohnung berechnen
Eine Eigentumswohnung kostet 145.000 €. Die monatliche Kaltmiete beträgt 650 €. Zusätzlich fallen Kaufnebenkosten und laufende Kosten an.
| Kaufpreis | 145.000 € |
| Kaltmiete pro Monat | 650 € |
| Jahreskaltmiete | 7.800 € |
| Brutto-Mietrendite | ca. 5,38 % |
Die Brutto-Mietrendite wirkt in diesem Beispiel zunächst ordentlich. Entscheidend ist aber, wie hoch die Netto-Mietrendite nach Kosten, Leerstand, Finanzierung und Steuern ausfällt.
Was ist ein guter Wert für die Mietrendite?
Eine gute Mietrendite hängt stark von Lage, Zustand, Risiko, Finanzierung und persönlicher Strategie ab. In sehr guten Lagen sind niedrigere Renditen oft normal, weil die Wertstabilität höher sein kann. In einfacheren Lagen können höhere Renditen möglich sein, dafür können Leerstand, Instandhaltung oder Mietausfall stärker ins Gewicht fallen.
Warum ist der Cashflow wichtig?
Der Cashflow zeigt, ob die Immobilie monatlich Geld bringt oder Geld kostet. Auch eine Immobilie mit guter langfristiger Perspektive kann kurzfristig einen negativen Cashflow haben, wenn Zinsen, Tilgung, Kosten und Steuer höher sind als die Mieteinnahmen. Deshalb ist der Cashflow eine wichtige Kennzahl für die persönliche Liquidität.
Kaufpreisfaktor verstehen
Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen. Ein niedriger Faktor spricht häufig für eine höhere Anfangsrendite. Ein hoher Faktor kann bedeuten, dass die Immobilie teuer ist oder dass der Markt eine besonders gute Lage und Wertstabilität einpreist.
Eigenkapitalrendite berechnen
Wenn Eigenkapital eingesetzt wird, kann zusätzlich die Eigenkapitalrendite interessant sein. Sie zeigt, wie sich der jährliche Cashflow im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital verhält. Bei finanzierten Immobilien kann diese Kennzahl stark schwanken, weil Zinsen und Tilgung einen großen Einfluss haben.
Häufige Fragen zum Mietrendite-Rechner
Ist der Mietrendite-Rechner eine Anlageberatung?
Nein. Der Rechner liefert nur eine grobe Orientierung. Für eine verbindliche Entscheidung sollten Finanzierung, Steuern, Zustand, Lage und Mietrecht individuell geprüft werden.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Netto-Mietrendite?
Die Brutto-Mietrendite berücksichtigt nur die Jahreskaltmiete und den Kaufpreis. Die Netto-Mietrendite berücksichtigt zusätzlich laufende Kosten, Leerstand und Instandhaltung.
Welche Mietrendite ist gut?
Das hängt von Lage, Risiko, Zustand und Strategie ab. Eine niedrigere Rendite kann in sehr guten Lagen akzeptabel sein, während höhere Renditen oft mit mehr Risiko verbunden sind.
Warum sind Kaufnebenkosten wichtig?
Kaufnebenkosten erhöhen die tatsächliche Gesamtinvestition. Wer sie ignoriert, überschätzt häufig die Rendite.
Was bedeutet negativer Cashflow?
Negativer Cashflow bedeutet, dass die Immobilie monatlich mehr kostet, als sie nach Kosten, Finanzierung und Steuer einbringt.
Berücksichtigt der Rechner Steuern?
Ja, vereinfacht. Der Rechner berücksichtigt Zinsen und AfA grob bei der Schätzung des steuerpflichtigen Überschusses. Eine echte Steuerberechnung ersetzt er nicht.
Fazit: Mietrendite immer realistisch berechnen
Der Mietrendite-Rechner hilft dabei, eine Immobilie nüchtern zu bewerten. Besonders wichtig ist, nicht nur auf die Brutto-Mietrendite zu schauen, sondern auch Nettorendite, monatlichen Cashflow, Finanzierung, Leerstand und Instandhaltung einzubeziehen. So lässt sich besser einschätzen, ob eine Immobilie als Kapitalanlage wirklich sinnvoll ist.