Hausgeld-Rendite-Rechner
Berechnen Sie kostenlos, wie stark das Hausgeld die Rendite Ihrer Eigentumswohnung beeinflusst. Der Rechner berücksichtigt Kaltmiete, Hausgeld, umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, Finanzierung, Leerstand, Steuer und Cashflow.
Hausgeld und Rendite einer Eigentumswohnung berechnen
Mit dem Hausgeld-Rendite-Rechner können Sie prüfen, wie stark das Hausgeld die Rendite einer Eigentumswohnung beeinflusst. Gerade bei Kapitalanlage-Wohnungen wird das Hausgeld häufig unterschätzt. Entscheidend ist nicht nur die monatliche Kaltmiete, sondern auch, welcher Teil des Hausgeldes nicht auf den Mieter umgelegt werden kann.
Eine Wohnung kann auf den ersten Blick attraktiv wirken, weil der Kaufpreis niedrig und die Miete solide ist. Wenn das Hausgeld aber hoch ist, viel davon nicht umlagefähig ist oder regelmäßig Sonderumlagen entstehen, kann die echte Rendite deutlich niedriger ausfallen.
Was ist Hausgeld?
Hausgeld ist der monatliche Betrag, den Eigentümer einer Wohnung an die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen. Es enthält typischerweise laufende Kosten des Gemeinschaftseigentums, Verwaltungskosten, Versicherungen, Hausmeister, Reinigung, Allgemeinstrom und Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage.
Umlagefähiges und nicht umlagefähiges Hausgeld
Für Kapitalanleger ist die Unterscheidung besonders wichtig. Umlagefähige Kosten können grundsätzlich über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies mietvertraglich korrekt vereinbart ist. Nicht umlagefähige Kosten bleiben dagegen beim Eigentümer und senken die Rendite.
Typische nicht umlagefähige Kosten
- Verwaltungskosten der WEG
- Zuführung zur Instandhaltungsrücklage
- Instandhaltung und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum
- Bankgebühren der WEG
- bestimmte Eigentümerkosten
- Sonderumlagen
Wie funktioniert der Hausgeld-Rendite-Rechner?
Der Rechner erfasst Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Sanierung, Kaltmiete, Hausgeld, umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten, Rücklage, Verwaltung, Finanzierung, Leerstand, AfA und Steuer. Daraus werden Brutto-Rendite, Netto-Rendite, monatlicher Cashflow, Hausgeldquote und eine grobe langfristige Entwicklung berechnet.
Beispiel: Eigentumswohnung mit 190 € Hausgeld
Eine Eigentumswohnung kostet 145.000 € und erzielt 650 € Kaltmiete pro Monat. Das Hausgeld beträgt 190 € monatlich. Davon sind 100 € umlagefähig und 90 € bleiben beim Eigentümer.
| Kaufpreis | 145.000 € |
| Kaltmiete pro Monat | 650 € |
| Hausgeld gesamt | 190 € |
| davon umlagefähig | 100 € |
| nicht umlagefähig | 90 € |
In diesem Beispiel sollte die Rendite nicht nur anhand der Kaltmiete berechnet werden. Der nicht umlagefähige Anteil des Hausgeldes senkt den echten Ertrag und damit die Netto-Rendite.
Warum Hausgeld die Rendite stark beeinflusst
Je höher das nicht umlagefähige Hausgeld, desto niedriger fällt der echte Ertrag aus. Besonders bei kleinen Wohnungen kann ein hohes Hausgeld pro Quadratmeter die Rendite stark drücken. Deshalb sollten Anleger vor dem Kauf Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Rücklagenstand und Protokolle der Eigentümerversammlungen prüfen.
Hausgeldquote richtig verstehen
Die Hausgeldquote zeigt, wie groß das monatliche Hausgeld im Verhältnis zur Kaltmiete ist. Eine hohe Hausgeldquote bedeutet nicht automatisch, dass die Wohnung schlecht ist. Sie kann auf solide Rücklagen und gute Bewirtschaftung hindeuten. Sie kann aber auch ein Hinweis auf hohe laufende Kosten, teure Verwaltung, Sanierungsstau oder geringe Wirtschaftlichkeit sein.
Sonderumlagen und Rücklagen beachten
Neben dem monatlichen Hausgeld können Sonderumlagen die Rendite stark belasten. Eine Sonderumlage entsteht, wenn größere Maßnahmen nicht ausreichend aus der Rücklage bezahlt werden können. Deshalb ist es wichtig, den Zustand des Gebäudes, geplante Sanierungen und die Höhe der Instandhaltungsrücklage zu prüfen.
Häufige Fragen zum Hausgeld-Rendite-Rechner
Ist das gesamte Hausgeld für die Rendite relevant?
Ja, aber entscheidend ist vor allem der nicht umlagefähige Anteil. Umlagefähige Kosten können grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden, nicht umlagefähige Kosten bleiben beim Eigentümer.
Was ist nicht umlagefähiges Hausgeld?
Nicht umlagefähiges Hausgeld umfasst zum Beispiel Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Reparaturen am Gemeinschaftseigentum und bestimmte Eigentümerkosten.
Warum ist die Instandhaltungsrücklage wichtig?
Die Rücklage dient dazu, spätere Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum zu bezahlen. Eine niedrige Rücklage kann das Risiko späterer Sonderumlagen erhöhen.
Was ist eine gute Hausgeldquote?
Das hängt von Objekt, Lage, Gebäudezustand und enthaltenen Leistungen ab. Wichtig ist, ob das Hausgeld zur Immobilie passt und wie viel davon nicht umlagefähig ist.
Welche Unterlagen sollte ich vor dem Kauf prüfen?
Wichtig sind Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen, Eigentümerversammlungsprotokolle, Rücklagenstand, Teilungserklärung, Beschlusssammlung und Hinweise auf geplante Sanierungen.
Kann hohes Hausgeld trotzdem sinnvoll sein?
Ja. Hohes Hausgeld kann sinnvoll sein, wenn es Rücklagen stärkt und das Gebäude gut instand gehalten wird. Problematisch wird es, wenn hohe Kosten auf schlechte Verwaltung, Sanierungsstau oder geringe Umlagefähigkeit treffen.
Fazit: Hausgeld vor dem Wohnungskauf genau prüfen
Der Hausgeld-Rendite-Rechner hilft dabei, die echte Wirtschaftlichkeit einer Eigentumswohnung besser einzuschätzen. Gerade Kapitalanleger sollten nicht nur Kaufpreis und Kaltmiete betrachten, sondern auch Hausgeld, nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen, Sonderumlagen, Finanzierung, Steuer und Cashflow.